采访手记：初次见到杨煜，就是在戴德梁行南京公司的办公室，海南（楼盘）人，有着北方人的高大，儒雅的外表，言语中透着睿智，专业中又不乏幽默。

　　今年9月1日来到南京担任戴德梁行南京公司副总经理，但从2010年开始陆续接触南京商办项目，“高铁开通后，南京迅速发展起来，高规格商场、写字楼陆续出现，新的商务区正在日渐形成。”这是杨煜对南京这座城市的总体印象。

　　拥有国际化资源、背景与经验业务范围涵盖房地产服务产业链作为国际房地产顾问五大行之一，戴德梁行拥有200多年的历史，国际化的平台与视野，让对他一直有种高大上的神秘气息在。1993年进入中国市场，并对二三线城市开始布局，2008年戴德梁行进入南京，“未来将以南京城市为核心，向三四线城市发展，覆盖江苏周边及安徽市场。”

　　以商业地产、工业物流地产为主业，还涉及住宅、仓储地产，客户种类涉及到、平台公司、银行等，“除了房地产投钱、拿地开发不做之外，房地产链条中的前段到末端，包括定位、顾问咨询、租售、招商、商业运营以及写字楼物业管理等业务均是戴德梁行的业务范畴，涵盖了房地产服务的产业链。”

　　此外，对于需要整体出售的项目，戴德梁行凭借着国际化的资源、背景与经验，为客户带来大买家，上海（楼盘）总部成功为国内不少地区引进不少跨国企业和银行。

　　南京商务写字楼市场综合表现强劲

　　南站未来潜力更大

　　商业地产开发过剩的言论一直此起彼伏，南京写字楼存量过高的声音也常在上看到，对此杨总表示，“就全国来看，商业地产供应是过剩的，但南京不存在。”南京第三产业占比大，作为中心城市，具备发展商务楼宇的条件。

　　日前由戴德梁行做技术支持的中国商务写字楼指数排行发布中，16个大中城市，南京与（楼盘）、深圳（楼盘）三个城市被测评为一类城市，对与南京市场来说，这意味着什么呢？

　　“南京商务写字楼市场综合表现比较强劲。”杨煜分析，一个城市指数越高，空置率低，吸纳程度快，市场越有竞争力，风险越小。南京被列为一类城市，主要是由于市场稳定，很少有波动，供需关系平衡。“如鼓楼，长时间内供应量没有大量涌现，新增供应去化平稳。”

　　商务中心形成的首要条件就是交通，如国外的法拉克福商务中心、国内的上海虹桥商务区等，企业入驻租赁、销售情况良好。但也不是每个有高铁的城市，都能形成高特商务区，还需要城市支撑。“而南京南站，借助优越的交通条件，高铁、地铁、机场线汇聚，未来发展潜力巨大。”

　　对于近期提及最多的新街口、河西、南站三个板块未来发展时，他说道，“新街口在南京的地位是毋庸置疑的，无法撼动的，但就现有规划、配套发展来看，河西发展正在成熟，而未来发展潜力最高的还是南京南站。”

　　河西现在写字楼供应同时出来，会形成一定的压力，但就当前规划、交通来看，以及强有力的资金投入、支持，都是高标准配套。如90年代的陆家嘴(600663,股吧)，“鬼城”一说也常被提起，但现在一房难求，河西板块也将会如此，增量会在一段时间内逐步去化，的红利，让金融、期货、高科技等行业公司越来越多，需求大量存在。而好的办公楼、服务办公楼将是未来去化中的。

　　科研用地大量涌现，做好产品、定位、后续服务对于近期一直关注度很高的科研用地和工业用地，此前戴德梁行有数据显示，二季度有58工业用地出让，“未来科研用地和工业用地的量将继续放大，写字楼市场上过剩的声音也主要由这个引起。”写字楼市场去化与传统住宅有一定区别，产业园区不是每个都销售，租赁也是去化的一种方式。

　　“未来一、二线城市，二线省会城市，尤其是东部沿海城市，拥有具备科研、总部城市的地位。”南京高校聚集、交通枢纽地位也为总部聚集和科研聚集提供了优越的地理优势和科技优势等因素，南京具备具备科研或者企业总部城市的条件。

　　在大供应量不断涌现的情况下，未来如何做成为重要考虑的事情。“产品、定位、后续服务成为三大关键。” 产业园区产品设计规划中，要注重产品差异化、服务精细化打造，园区型办公一般偏向边郊，必然带来配套问题，当下越来越多企业更加注重员工感受，“园区巴士、食堂、休憩娱乐场所等配套就成为了必须要解决的问题。”如何做好园区定位，以服务把入驻企业留住，引入更好企业，这给开发商提出了更高的要求。

　　服务、技术将是未来商务楼宇竞争差异化的关键

　　服务式办公室是从国外引进来的一种服务，提供精细化服务的办公室，卖的是软硬件服务，运用先进的互联网技术和视讯技术，提供企业办公效率，相比传统办公室租约相对较长来说，服务式办公更具灵活性，同时，不需要大规模招聘，服务式办公室提供工作服务外包，前台、会议室等均有提供，对于刚刚成立或者刚刚进入一个城市，这类产品就很适合。

　　提供服务的运营商，是市场分差精细服务。未来楼宇如何吸引租客、销售出去，除了注重定位外，要加重服务与最新办公技术的使用，尤其是互联网技术。而服务式办公提供的服务涵盖面将更广、更强大。

　　对于开发商来说，一方面需要引进新概念，帮助房子去化，同时建立起来的商务中心，引进运营商，提升整体楼宇的服务功能，满足不同类型客户需求，带来人气。

　　在设计服务上，要注意哪些细节？杨煜说道，“未来商业楼宇差异化竞争关键将是服务和技术，这也是未来商业楼宇发展的趋势。”建筑外观差异化竞争将转变为更加注重实用性和人文关怀，如更加重视对企业的服务，对员工的关怀，以及对社会责任的承担，如建节能中心、降低楼宇能耗等。